Wynajem lokali mieszkalnych stanowi doskonałe źródło stałego dochodu pasywnego. Wyobraźmy sobie jednak taką sytuację. Jesteś właścicielem mieszkania, które sukcesywnie od kilku lat wynajmujesz. Nieoczekiwanie Najemca popadł w długi i przestał opłacać czynsz najmu oraz inne opłaty eksploatacyjne. Nagle z dnia na dzień mieszkanie, które przynosiło Ci stały dochód nie tylko nie zarabia, ale zaczyna przynosić straty. Opłaty dla wspólnoty przecież same się nie zapłacą!
Korzystasz z pomocy adwokata, który wspomaga Cię na etapie odzyskiwania Twoich należności i wypowiada umowę najmu. Adwokat wysyła do najemcy wezwanie do opróżnienia lokalu, które pozostaje jednak bez żadnej reakcji. Musisz zatem wszcząć postępowanie eksmisyjne, które jak dobrze wiemy może potrwać naprawdę długo.
Po kilku miesiącach (albo i latach!) oczekiwania nastaje w końcu ten dzień! Sąd wydane wyrok nakazujący eksmisję. Zauważasz jednak, że w wyroku dodatkowo przyznano najemcy prawo do lokalu socjalnego. Komornik zatem nie może wykonać wyroku eksmisyjnego do czasu, kiedy gmina nie zaproponuje lokalu zastępczego. Jak zapewne się domyślasz drogi czytelniku, gminy raczej nie dysponują zbyt dużą liczbą mieszkań socjalnych, więc na takie mieszkanie również należy poczekać.
Odpowiedzią na potrzeby Wynajmujących (tj. właścicieli mieszkań) może być instytucja najmu okazjonalnego.
„Mądry ustawodawca po szkodzie” zauważając istotny problem dla właścicieli mieszkań wprowadził nowy środek prawny, który daje możliwość uniknięcia długotrwałej procedury, przy jednoczesnym zliberalizowaniu zasad wypowiadania umowy najmu oraz zasad podwyższania stawek czynszu (przy wypowiadaniu stawek czynszu stosuje się zasady ustalone przez strony, a nie reguły określone w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów).
Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Poza treścią (która oczywiście powinna zostać przygotowana przez profesjonalistę😊) kluczowym elementem takiej umowy są jej załączniki, wśród których najważniejszymi są:
Mamy zatem kilka różnych dokumentów, które należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego. Pytanie brzmi, w jaki sposób te oświadczenia mają mi pomóc?
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji zastępuje cały proces sądowy zmierzający do uzyskania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Oszczędzasz zatem miesiące jak nie lata nerwów. Taki akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności będzie wystarczającą podstawą żądania przeprowadzania przez komornika eksmisji najemcy z lokalu.
Komornik nie będzie oczekiwał na lokal socjalny lub eksmitował najemcy na przysłowiowy bruk, lecz do lokalu, który został wskazany przez samego najemcę (załącznik nr 2 do umowy). Załącznikiem nr 3 jest natomiast oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, co nie ulega wątpliwości, jest nieco bardziej skomplikowane niż zawarcie zwykłej umowy najmu. Gwarantuję jednak, że w sytuacji, gdy trafisz na problematycznego najemcę, który zwleka z opuszczeniem Twojego mieszkania po ustaniu obowiązywania umowy najmu, będziesz wdzięczny, że podjąłeś ten trud i zaoszczędziłeś masę nerwów i pieniędzy.
Co istotne, umowa najmu okazjonalnego, jak również wszelkie jej zmiany, wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.